Der Energiepass wird bald für Eigentümer ein Thema

Kaufbeuren (az). Der Haus- und Grundbesitzerverein Kaufbeuren und Umgebung hatte Mitglieder und interessierte Gäste in das Kolpinghaus Kaufbeuren zu einer Informationsveranstaltung eingeladen. Als Referenten gewann der Vorsitzende, Rechtsanwalt Ottmar Huffschmid, den Chefjustiziar des Landesverbandes Bayerischer Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzer, Haus & Grund Bayern, Rechtsanwalt Manfred Nikui (München). Seine Themen: Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz, Energiepass und die rechtliche Behandlung von 'Schönheitsreparaturen'.

Keine Benachteiligung wegen 'Rasse' oder 'Ethnie' gestattet: Nikui wies zunächst darauf hin, dass das im August 2006 in Kraft getretene 'Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz' kurz 'AGG' genannt, auch bei privaten Vermietungen gelte. Danach darf ein Vermieter von weniger als 50 Wohnungen einen Mietinteressenten einem anderen gegenüber nicht benachteiligen, nur weil er eine andere Hautfarbe hat ('Rasse') oder einer anderen Volks- oder Sprachgruppe ('Ethnie') angehört. Dies gelte aber nicht, wenn der Vermieter oder seine Familie in dem Haus wohnen, in dem auch die zu vermietende Wohnung liegt.

Energiepass ab 2008 Pflicht: Die Bundesregierung hat sich auf einen Kompromiss zum Energieausweis geeinigt. Es handelt sich um die Umsetzung einer EU-Richtlinie, um Energie zu sparen und den CO2-Ausstoß zu reduzieren. Dazu gehört die Einführung von Energieausweisen, die künftig bei Bau, Sanierung, Verkauf oder Vermietung von Wohn- und Nichtwohngebäuden vom Eigentümer vorgelegt werden müssen. Am Ende konnten sich die Verfechter der Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis mit ihren Argumenten weitgehend durchsetzen, so Nikui. Während der Bedarfsausweis auf der Grundlage von Bauunterlagen Informationen über die Effizienz der Heizungsanlage und der Wärmedämmung liefere, gebe der Verbrauchsausweis Auskunft über den aktuellen Energieverbrauch eines Gebäudes, erläuterte Nikui die beiden Varianten.

Wahlmöglichkeit ab Januar 2008

Der Kompromiss sieht ab dem 1. Januar 2008 für Eigentümer von Gebäuden, die ab 1978 erbaut wurden, die Wahlmöglichkeit zwischen der bedarfs- und der verbrauchsorientierten Ausweisvariante vor. Lediglich für Gebäude mit einem Baujahr vor 1978 und weniger als fünf Wohnungen wird der Bedarfsausweis zur Pflicht, sagte Nikui. 'Bis die Neuregelung Anfang 2008 in Kraft tritt, steht für alle Hausbesitzer - unabhängig von der Anzahl der Wohnungen und dem Baujahr - auch die uneingeschränkte Wahlmöglichkeit offen', unterstrich er. Jeder Eigentümer, der sich noch 2007 den günstigen Verbrauchsausweis ausstellen lässt, habe damit seine Pflicht erfüllt. Er dürfe diesen Energieausweis zehn Jahre lang Miet- und Kaufinteressenten vorlegen. Kosten: geschätzte 25 bis 80 Euro pro Ausweis. Für Gebäude mit einem Baujahr vor 1978 und weniger als fünf Wohnungen empfahl der Verbandsjurist deshalb, sich 2007 einen Verbrauchsausweis ausstellen zu lassen.

Nur 'exzessives' Rauchen macht schadenersatzpflichtig: Ausführlich ging der Verbandsjurist auf ein ganz aktuelles Urteil des BGH ein, wonach Raucher, die zur Miete wohnen, in der Regel keine besonderen Renovierungspflichten haben. Nach Ansicht des BGH sei Rauchen in einer gemieteten Wohnung nicht vertragswidrig. Nikotinablagerungen seien deshalb vom Vermieter hinzunehmen. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn ein Mieter 'exzessiv' geraucht habe und dadurch erheblicher Renovierungsbedarf entstünde. Eine Schadenersatzpflicht des Mieters wurde deshalb abgelehnt. Es wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Raucher im Rahmen der vereinbarten Schönheitsreparaturen zwar auch die Nikotinablagerungen beseitigen müssten, weil aber im konkreten Fall 'starr' vorgeschrieben war, dass die Räume unabhängig von der Abnutzung nach drei, fünf und sieben Jahren gestrichen werden müssen, war die Klausel nach geltender Rechtsprechung unwirksam, so dass die Renovierungspflicht des Mieters zur Gänze entfiel (Aktenzeichen: BGH VIII ZR 124/05).

Rechtsprechungen:

Frühestens ein Jahr nach Einzug darf die Miete erhöht werden.

Ein Baugerüst vor dem Fenster ist nicht immer ein Minderungsgrund.

Auch Mieter von Erdgeschosswohnungen müssen sich an Betriebskosten für einen Aufzug beteiligen.

Vermieter dürfen maximal drei Monatskaltmieten als Kaution verlangen, verlangen sie zusätzlich eine Bürgschaft, könne der Bürge nicht in Anspruch genommen werden.

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